2007-10-31 Алексей Миронов

Анализ статистики Фонда имущества Санкт-Петербурга показывает: нормальные малые предприятия не живут на подачки.

В 2007 в Санкт-Петербурге на торги выставлялись 780 помещений для малого бизнеса. По двумстам торги не состоялись. Продать удалось 580 из них:  234 были свободны, а 346 – использовались арендаторами. Площади помещений различны – буквально от 5 до 300 квадратных метров.

При выставлении на торги занятого помещения его пользователь специально предупреждается и у него есть время подготовиться к аукциону, например, взять кредит.

Тем не менее, почти в двух третях случаев предприниматели даже не пытались стать собственниками. Точней, из 346 лотов арендаторы участвовали в торгах – 131 случаях (в 215 соответственно нет).

Теперь посмотрим на результаты. Арендаторы победили в 99 случаях (из 131). То есть, если арендаторы участвуют в аукционах, они побеждают в 8 случаях из 10. Но может быть, стартовая цена изначально задрана до небес? Бедные (во всех смыслах) начинающие коммерсанты не могут приобрести имущество даже по стартовой цене. Кстати, эту цену определяют 19 компаний, имеющих специальную лицензию.

Может быть. Но бизнес жесток. Люди работают в помещениях не один год. Если они не накопили деньги на покупку, значит – уже не накопят никогда. В противном случае, продадут все, заложат квартиру, но деньги – найдут.

«Знаете, есть такие, как я называю, расслабленные тетки. В свое время записались в предпринимательницы, получили помещение с копеечной арендной платой, сидят ничего не делают. Они выкупать точно не будет» - сказал мне один из чиновников Фонда имущества СПб.

Из ушедших с молотка 580 помещений, 380 продано по начальной цене – 166, с небольшим ее превышением (от нескольких процентов до двукратного) – 327,  с превышением в 2 и более раза – 87. Среднее превышение цены продажи над начальной ценой – 1,9 раза.

Средняя цена квадратного метра на торгах по встроенным помещениям – порядка 1000 долларов. Это значит, что средняя цена одного угла для малого бизнеса примерно равна цене однокомнатной квартире в хрущевке. Надо учесть, что в перечне были привлекательные объекты, которые уходили и по 6000 долларов за квадратный метр их, правда, было очень мало. Но если удалить их из анализа, то получится что типичная цена коммерческого метра (какого-нибудь подвала во втором-третьем дворе) 500-600 долларов.

Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко запретила выставлять на торги помещения арендуемые предприятиями малого бизнеса  без согласия самих арендаторов. Правда, при условии, что арендаторы являются добросовестными, те аккуратно вносят арендную плату.

Решение было принято после заседания Общественного совета по малому  предпринимательству при правительстве Петербурга 20 апреля 2007 года. По данным главы совета Сергея Федорова из 480 помещений, находившихся в аренде у предприятий малого  бизнеса  и в последствии выставленных на  торги, только 20% доставались тем, кто их арендовал. Обратите внимание, что он берет для базы все аукционы, а не только те по которым арендаторы вступают в борьбу. Отсюда разница с приведенными ранее цифрами.

Сергей Федоров также просил губернатора, предоставить добросовестным арендаторам возможность выкупать помещения  по рыночной цене, но без проведения конкурса. В свою очередь, губернатор Петербурга рассказала, что власти Северной столицы уже выходили с такой инициативой в Министерство экономического развития и торговли, но поддержки не получили.

О моратории на торги весной отписались все газеты. Как он нужен, полезен и так далее. Сейчас прошли месяцы и можно оценить его действие уже объективно. За это время к торгам планировалось 19 объектов, занятых добросовестными арендаторами. Из них 16 от льготы отказались и против конкурса не возражали. Все они свои торги выиграли и теперь являются собственниками помещений. В трех случаях объекты были сняты с торгов по желанию арендаторов. Таким образом, мораторий никакого реального экономического результата не дал, единственным его эффектом стала реклама «защитников интересов малого бизнеса».

В середине октября Государственной Думы Борис Грызлов и губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко в Торгово-промышленной палате СПб общались с деловым сообществом. Одной из тем стала судьба предпринимательства. Цитирую официальный пресс-релиз:

«Государственной Думой России в первом чтении принят закон о первоочередном праве приватизации помещений для компаний малого и среднего бизнеса, которые являются добросовестными арендаторами. В.И. Матвиенко поблагодарила за поддержку этого закона Б.В. Грызлова – лидера списка партии «Единая Россия» в Санкт-Петербурге».

На самом деле, если исходить не из интересов отдельных личностей, а из интересов общества в целом, то трудно найти более странный документ, чем этот. Разумеется, по величине убытков, которые он принесет, если конечно, станет действующим законом, а не утонет под зеленым сукном в депутатских приемных, «первоочередной выкуп» не побьет рекорды. Зато, он станет катализатором целого ряда подобных взяткоёмких и (или) доходопотерятельных актов.

Идея закона проста. Сейчас малый бизнес зачастую работает в арендованных у региональных или муниципальных (в Москве и Петербурге – городских) властей помещениях. С точки зрения теории, подтвержденной практикой, государство во всех проявлениях – не лучший собственник, оно должно иметь имущество в объеме, который необходим для выполнения специфических функций: охраны общественной безопасности, границ, гарантированного предоставления медицинских и образовательных услуг. Сдача коммерческой недвижимости в наем в этот перечень явно не попадает. К тому же временный пользователь не имеет стимула улучшать помещение. Сегодня вложишь в него трудом заработанную копеечку, а завтра тебе поднимут арендную плату, да и вообще откажут в продлении договора.

Значит, надо приватизироваться. Но по нынешнему закону – приватизация возможна только на открытых торгах. Это значит, что в них может участвовать любой, имеющий деньги. Никаких преимуществ для арендаторов, которые годами работали в помещении, нет. Единственное – знание о достоинствах и недостатках места. Но если магазинчик расположен удачно, то об этом узнают, скажем, менеджеры какой-нибудь крупной торговой сети. Придут, перебьют заявку и все.

И вот тут возникает противоречие. Продавец (допустим, Санкт-Петербург) заинтересован продать свое недвижимое имущество подороже. Бюджет-то надо наполнять. А с другой стороны – хочется развивать малый бизнес. Ведь занятые в нем люди – это избиратели.

Возникает классическая девушкина дилемма: как невинность (в данном случае – социальную стабильность) соблюсти и капитал приобрести. Правда, есть риск и первое потерять и второго не получить. Представьте себя на месте Грызлова или Матвиенко. Вы можете лоббировать абсолютно любой закон. Но что в нем написать?

Допустим, вы по доброте душевной, решаете помочь малому бизнесу радикально. И фиксируете: «кто чем пользуется, тот тем пусть и владеет». В самом деле, если где-то живет предприниматель, товарищ Иванов, то почему государство дает возможность гражданину Иванову приватизировать свою квартиру бесплатно, а подвал где у него мастерская – только за реальные деньги? Тем более что подвал может стоить раза в три-пять-десять меньше, чем просторная квартира.

К сожалению, не всё так просто. Во-первых, бюджет потеряет доход. Во-вторых, обманутыми себя почувствуют те предприниматели, кто успел выкупить площади, заплатив сполна. В-третьих, допустим, хозяйка магазина госпожа Петрова получила задаром в собственность помещение, в котором торговала. Место бойкое. И к ней придет региональный управляющий торговой сети и скажет: «Тетка, продай магазин, полмиллиона долларов». Та и рада – ведь это её чистый навар.

Чтобы понять, что будет происходить так и не как иначе достаточно посмотреть на итоги первой волны приватизации. В начале девяностых магазины, парикмахерские, службы быта отходили трудовым коллективам, как раз по льготам. Много ли осталось на прежнем месте бань или там булочных?

Почему же при всероссийском Ельцине и местном Собчаке приватизация пошла по явно нерациональному пути? С точки зрения теории при разгосударствлении собственности можно ставить разные цели. Пополнение бюджета – далеко не единственная. Совершенно очевидно, что тогда главным было – создать на первом этапе социальную базу для капитализма. Какая-нибудь парикмахерша отхватила 2 процента салона «Модные стрижки», зато молодой олигарх – горно-обогатительный комбинат, а замараны все одинаково.

Но какая цель сегодня? Социальная база у капитализма образовалась. Число льготников будет не так велико, да и к тому же предприниматели, работающие на площадях, которые арендуются у частных хозяев (например, цех на приватизированном заводе) или те, кто выкупил недвижимость ранее за полную стоимость, будут испытывать скорей негативные эмоции. Денег в казну от льготного порядка будет явно меньше.

Допустим, схема помощи для малого бизнеса будет такая: помещение оценят по тем же критериям для торгов, что и сегодня. Но аукциона не будет, так предлагают члены Общественного совета.

Кто выигрывает от льгот. С одной стороны – те, кто получит право внеконкурсного выкупа. С другой стороны – чиновники. Ясно, что новая схема будет на порядок более взяткоёмкой. Если помещение оценить слишком дешево сегодня, то никакой корысти, скорей всего, не будет. Информация о торгах – общедоступна на сайте Фонда имущества Санкт-Петербурга, в его издании-бюллетене, от конкурентов не спрятаться. А вот если нет состязаний, то у оценщика появится соблазн определить цену поменьше на некую дельту, ради того чтоб потом эту дельту разделить с арендатором. «Рыночная цена, но без проведения конкурсных торгов», о которой говорил Сергей Федоров – это по большому счету абсурд. Такого феномена экономическая теория не знает. Если торговаться не с кем, цена будет нерыночной по определению.

Бизнесом занимаются не «защитники» из всяческих советов, а скажем те 16 добросовестных арендаторов, которые выкупили свои площади на открытых торгах без всяких льгот. Если бы в гараж, где основатели фирмы «Эппл» собирали свой первый персональный компьютер, пришел бы какой-нибудь американский Сергей Федоров и стал бы защищать способных ребят, то они скорей всего так бы навсегда и остались бы в гараже. Не стали бы миллиардерами, а мир бы не получил компьютер «Макинтош». Бизнес, что большой, что малый должен быть именно бизнесом, а не механизмом по присвоению государственного имущества. Любые льготы и преференции искажают его природу.

Но автор далек от мысли, что закон о льготах лоббируется ради пополнения карманов отдельных взяточников, слишком это мелко, для таких политических тяжеловесов как Грызлов и Матвиенко. Стало быть, можно предположить что главное – создать пиар повод, засветиться в образе «защитников малого бизнеса». Что касается закона, то его можно и вовсе не принимать, а после выборов благополучно заморозить. Тем более что есть плохие парни (часть из которых – дамы) из экономического блока Правительства РФ, на них можно свалить всю ответственность.