 |
 |
|
|
В статье «Год Жареного Петуха» Борис Вишневский пишет, что раз мировой финансово-экономический кризис дошел до нас, то у него - наряду с плохими - могли бы быть и хорошие последствия. А именно – падение цен на жилье.
Но власти (столичных городов, Минобороны), по Вишневскому, действуют неправильно – вместо того чтоб дать ценам упасть, они готовы за счет бюджетных денег провести закупки жилья у застройщиков. В результате, по мысли публициста, жилье останется недоступным – искусственно раздутый спрос поддержит цены. Кроме того, процесс закупок может сопровождаться коррупцией, а жилье будет приобретаться с недостатками или даже в состоянии недостроя. В итоге чиновники останутся с откатами, а бизнесмены-застройщики при сверхприбылях, которые получат, даже несмотря на кризис.
Считаю что позиция власти – «отойти и сторону и смотреть, как цены будут падать», которую предлагает Борис Вишневский, ошибочна. Даже забавно, если почитать наши статьи, в том числе и на этом сайте, то получается что он человек умеренно-левых взглядов, а я – скорее либеральных. Но в данном случае он выступает с либеральных позиций, а я – за вмешательство в экономику, те за меры, которые надо признать левыми.
Государство – это не просто один из игроков на свободном рынке (в данном случае рынке недвижимости). Во-первых, оно способно устанавливать правила игры на этом рынке, а не только действовать, как прочие участники. Во-вторых, государство обладает материальными ресурсами большими, чем любой холдинг, а значит его действия, даже и без административного ресурса способны повлиять на рынок. В-третьих, если «нормальный» продавец или покупатель имеют перед собой только одну цель – максимизацию прибыли, то государство несет ответственность за социальную стабильность в обществе и за создание предпринимательского климата.
Например, с 1 ноября государство приняло решение повысить закупочные цены на продовольственную пшеницу. Теперь зерно третьего класса будут приобретать не за 5,1 тысячи рублей за тонну, а за 5,5 тысяч рублей. Хотя 5,1 тысячи рублей на конец октября была справедливой ценой. Если бы государство было обычным зерновым спекулянтом, то оно бы не должно было повышать – почти на десять процентов цену покупки. Тем более что цены падали из-за высоких урожаев и финансового кризиса: лишних денег на рынке нет. Однако, в данном случае, если и есть за что упрекнуть чиновников Минсельхоза, так это в том, что закупки не начались раньше. Тогда бы больший процент государственной помощи (а покупка по завышенной цене – это именно социальная помощь) достался бы именно крестьянам, а не операторам рынка зерновым брокерам, которые не сеют и не пашут.
Но вернемся на рынок строительства и к статье Вишневского. Ее основной вывод: «Есть такой национальный проект у нашего государства, называется «Доступное жилье». Результаты налицо: жилье подорожало в четыре раза за почти три года, что этот проект реализовывается (начало было положено в январе 2006 года). Плюс проблемы с обманутыми дольщиками, плюс постоянный рост процентных ставок по ипотечным кредитам, плюс рост цен на стройматериалы… Полный ажур, в общем. А теперь – кризис. И резкое снижение количества денег у потенциальных покупателей. И немедленно начинающиеся финансовые проблемы у строителей, привыкших к гигантскому ценовому давлению на рынок, и соответственно – к сверхвысоким ценам. Что должно было бы последовать за этими проблемами? Правильно: снижение цен на жилье (и вообще на недвижимость) до того уровня, который бы соответствовал балансу спроса и предложения. Но именно этого допускать и не хотят – понятно ведь, что произойдет с доходами строительного бизнеса, и с доходами связанных с ним чиновников. Что делать? Не допустить снижения цен ни под каким предлогом. По словам моего собеседника, на совещании в одном из министерств, где он участвовал, обсуждалось только одно: как и сколько «вбросить» в стройкомплекс, чтобы, не приведи господи, не пришлось снижать цены. Пока остановились на сумме в 75 миллиардов рублей».
Выглядят эти выводы не слишком убедительно. Во-первых, жилье подорожало в разы не потому, что появилась пресловутая программа «Доступное и комфортное жилье». Жилье подорожало потому, что экономика России была перегрета нефтяными деньгами. Если есть богатый покупатель-«нефтяник», то застройщик в Петербурге не будет снижать цену на квартиру до уровня, достаточного чтоб квартира эта стала по карману воспитательнице из детского сада.
Во-вторых, обманутые дольщики появились давным-давно, «Доступное жилье» тут не при чем. Это проблема ненадежности, а то и преступлений в отдельных компаниях. А также - желания граждан купить подешевле. Само по себе желание понятное, тем более, когда один процент экономии – зарплата не за один месяц. Но «экономия» это риск. Например, сейчас появился Закон, требующий государственной регистрации договоров долевого участия и защищающий хотя бы от двойных продаж. Так вот, в Петербурге подавляющее большинство квартир до сих пор продается не по нему, а по «кривым» схемам. А продают их потому, что такие квартиры покупают.
В-третьих, баланс спроса и предложения на рынке недвижимости был и есть всегда. Даже, когда цена уходила в заоблачную даль. Так устроен рынок. Просто точка равновесия спроса-предложения подвижна. В-четвертых, ставки по кредитам для населения за последние годы (до начала кризиса) реально снижались, а их доступность повышалась. Упасть до американского или тем более до японского – почти нулевого уровня им мешала инфляция, а не «Доступное жилье».
В-пятых, при резком падении цены доступность жилья не увеличилась бы. Если вы безработный или ходите на службу, которая обеспечивает вам только деньги на еду, покупку теплой одежды, то вам нет никакой радости что квартира, которую продает ваш сосед, подешевела со 150 до 50 тысяч долларов. Еще раз обращаю внимание: «дешевое жилье» не равно «доступное жилье». В начале 1992 года, после того как стало окончательно ясно, что доллар стоит не 70 копеек, а 100 рублей, в Петербурге роскошную трехкомнатную сталинскую квартиру у Парка Победы можно было приобрести за 10 тысяч долларов. Но была ли она доступна для людей с зарплатой в 2000 рублей и непроиндексированным от реформы вкладом на сберкнижке в 5000 рублей? Когда же зарплата в городе (с учетом теневой части) стала равняться (в среднем) 1 тысяче долларов, то эта же квартира за 250 тысяч долларов, хоть и номинально подорожала в 25 раз, но при этом стала гораздо более доступной (хотя многим здесь покажется, что я иронизирую, но это не так).
Да, застройщики у нас здорово попали. Они понахватали пятен под будущие дома в расчете на рост цен на квартиры. Они стали приобретать землю целыми кварталами (например, так поступил в Питере Дерипаска). Очевидно, что огромные инвестиции для освоения этих земель предполагалось занять (обычным является соотношение 30% средств собственные, 70% заемные; теперь представьте, что вы осуществляете проект масштаба «Балтийской жемчужины» и вам надо найти 1,5 миллиарда долларов). А какой банк сейчас даст в долг, кто купит облигации? А если и дадут в долг, то процент уже не тот, что раньше....
Теперь представим себе ситуацию краха крупного застройщика. Пострадают строители, производители стройматериалов, поставщики оборудования. А ведь люди, занятые в этих отраслях – это еще и потенциальные покупатели квартир. Появятся обманутые дольщики в количестве, не сопоставимом с нынешним. В офисе «Яблока» для голодающих в таком случае места уже не хватит. Причем, административный ресурс Смольного («пусть каждая стройкорпорация подарит по квартире»). Компаний меньше, чем жертв, да и те, что есть, не смогут себе позволить подарки.
Ком пойдет с горы. Слухи о ненадежности всей отрасли заставят даже покупателей с живыми деньгами воздержаться от покупок. Плюс покупателей будет останавливать мысль: зачем брать за сто тысяч не рублей то, что через квартал будет стоить девяносто в той же валюте. Последует новая волна снижения цен, а за ней – новые банкротства. Это что ли «доступность» Вишневского?
В начале этого века я видел в маленьких городах на Севере блочные дома. Единственный работодатель в том краю дышал на ладан. Поэтому квартира стоила несколько тысяч долларов, плюс столько же – погашение долга по коммуналке. Но покупателей не было. Из-за тотальных долгов населения за тепло пережить зиму проблема. Новые дома никто не строит - кому, зачем? Но при этом рыночная стоимость жилья все время снижается. А чем Петербург лучше такого поселка?
Так что городу надо снижать расходы. (Я, кстати, не пойму логики экономии по-смольнински. Принимается, к примеру, решение уменьшить вложения в территорию вокруг "Охта-центра" – не в саму пресловутую «кукурузину», которая объект чисто газпромовский, - а в дополнительные объекты: дворец спорта, музей современного искусства, концертный зал. При этом Смольный упорно хочет достроить стадион на Крестовском. Между тем, если конфликт горадминистрации с газовиками будет продолжаться, то большой вопрос, будет ли в городе команда, достойная арены такого уровня. И даже если конфликт закончится миром, а цена на газ упадет – команды не будет все равно.) Но уход из строительной сферы – не самый сильный ход на этом пути.
Но кое в чем я согласен с Борисом Вишневским – закупки жилья для нужд города должны идти под жестким контролем. Чиновника надо подозревать, что называется по определению. А тут уж очень большие суммы будут фигурировать, и уж очень сложен рынок.
Например, недавно государство на федеральном уровне объявило, что вместе со строителями будет поддерживать и крупнейшие продовольственные сети. Речь идет о выделении им 60 миллиардов рублей кредитов по приемлемым ставкам. Правда, аналитики торговой отрасли отметили, что это помощь, которая позволит сильнейшим ритейлерам полностью уничтожить конкурентов. Так что «кому кризис, а кому – мать», тут я тоже согласен с Вишневским.
А вот министерство обороны дома с 70 процентной готовностью до сдачи доведет. Пусть Вишневский не сомневается: стройбаты еще никто не отменял...